在博尔顿的市中心，克朗普顿广场购物中心的门面是锯齿状的野兽派建筑，对面是雄伟的维多利亚式市政厅。

虽然这座市政大楼的砂岩大厦配有古典圆柱和石狮，让人想起这座磨坊镇的鼎盛时期，但时间对克朗普顿广场并不友好。

它曾以喷泉和一群色彩鲜艳的虎皮鹦鹉而闻名，于1989年以博尔顿出生的实业家塞缪尔·克朗普顿（Samuel Crompton）的名字更名。

但在它的46家分店中，只有少数几家店还在营业，包括Primark和几家独立店，而其余的店都被打碎了。

在里面，灯火通明但天花板很低的走道上，购物者寥寥无几。尽管这家百货连锁店八年前就倒闭了，但它的上层仍然挂着BHS的标志。

这几乎是克朗普顿广场（Crompton Place）的终点，它的拆除计划将于明年进行。

2018年，博尔顿市议会以近1500万英镑的价格从桑坦德养老基金（Santander pension fund）手中买下了克朗普顿广场（Crompton Place），并计划将其拆除，称该镇“零售空间过剩”。市政委员会表示，它希望在原有位置上建造一个更具吸引力的区域，希望以此吸引新租户入住主广场和附近街道周围的空地，这是耗资10亿英镑的市中心重建计划的一部分。

克朗普顿的死亡在英国各地的城镇都有回响。陈旧的购物中心已经成为振兴商业街的最大障碍之一。它们往往被建筑物包围，翻修成本高昂，已从资产变成负债——成为商店关闭恶性循环的受害者。地方议会正日益成为最后的所有者，从投资基金手中收购购物中心。

城市衰落

根据房地产咨询公司Lambert Smith Hampton （LSH）的一份报告，英国500家大型购物中心中约有60家可能被完全夷为平地，另有200家可能被部分拆除。

在这500强之外，还有几十家面临风险，因为玛莎百货（Marks & Spencer）、弗雷泽百货（House of Fraser）和威尔科（Wilko）等大型连锁店大幅裁员，而Debenhams和Topshop等许多以前的主力店已不再在高街开设实体店。

它们消亡的原因老生常谈：互联网购物的兴起；在家工作；零售连锁崩溃的流行病；以及城外购物中心的兴起。

所有这些都给英国留下了太多的零售空间。LSH的数据显示，购物中心的平均空置率为19%。

图形

面临拆迁的购物中心包括林肯的城市广场、索尔福德的埃克尔斯、布拉德福德的柯克盖特、苏格兰西部格里诺克的橡树购物中心，以及利物浦附近布托尔的斯特兰德购物中心。

近年来，伦敦南部的大象城堡购物中心（Elephant and Castle）遭到了一系列拆除；斯托克顿的城堡门；米尔顿凯恩斯伍尔弗顿的Agora中心；以及诺丁汉布罗德马什的大片土地

在博尔顿，克朗普顿将被住宅、休闲设施、食品和办公室所取代，市政厅对面将有新的公共空间。

钟表修理店Time-Piece的老板斯蒂芬•沃伦（Stephen Warren）在购物中心工作了近20年，是仅存的几位商人之一。

“博尔顿完蛋了，”他说。“所有的大商店都走了，这没什么用。”

“他们让博尔顿失去了活力，”75岁的伊恩·洛马克斯（Ian Lomax）表示赞同，他和妻子住在城里。他不确定拆除康普顿广场是否会刺激复兴。

洛马克斯说：“大商店都搬到伯里这样的地方去了。”他补充说，很少有地方适合情侣晚上出去玩。“我们确实有一些商店、咖啡馆和餐馆，但（很多）已经关门了。这是单身派对和单身之夜，你得注意周围的人。你会感到受到威胁。”

70年代的黄金年代

1964年，爱丁堡公爵（Duke of Edinburgh）为伯明翰斗牛场（Birmingham’s Bullring）揭幕，这是首个现代城市购物中心。当时，斗牛场是英国商业街消费热潮的缩影。

大型零售商场紧随其后：谢菲尔德的梅多霍尔于1990年开业；1990年在埃塞克斯的湖边；1999年在肯特郡的蓝水，在英国各地的城镇中产生了更小的模仿。尽管相对少数的高档购物中心（如韦斯特菲尔德（Westfield）在伦敦西部和东部的豪华购物中心，以及曼彻斯特的特拉福德中心（Trafford Centre））正在蓬勃发展，但较小的购物中心正在苦苦挣扎，因为零售商选择了数量少得多但规模大得多的场所。

大型土地仍在以大笔价格易手——挪威主权财富基金今年以3.6亿英镑从英国土地公司（British Land）手中买下了原本不属于它的梅多霍尔一半土地。

但LSH零售业务主管肖恩•普里格莫尔（Sean Prigmore）表示，许多购物中心“正走到它们有用的经济生命周期的尽头”。在上世纪70年代或80年代初的发展热潮中建成的许多具有一定年龄的中心，都已达到鼎盛时期。”

LSH的购物中心报告称，“只有极少数购物中心被认为在中期不需要重大干预”。

图表显示零售空间空置率的增加

这个棘手的问题没有唯一的答案。在斯托克顿，它的城堡中心将被公园取代，而房屋和大学建筑将取代大象城堡以前的购物中心。从布里斯托尔到米尔顿凯恩斯的几个中心都计划建造更多的房屋。

发展咨询公司Lichfields的执行主席乔纳森•华莱士（Jonathan Wallace）表示：“每个中心都不同，面临着不同的挑战。有些可以重新用于新的用途或新的混合用途。还有一些需要拆除，土地需要重新开发。”

迷你高尔夫吗?

对一些人来说，答案将是部分重建。Landsec在伦敦南部刘易舍姆（Lewisham）的购物中心的一部分将被一个新的城镇广场、住宅和更多的商店所取代。

这家商业地产开发和投资公司的零售董事总经理布鲁斯•芬德利（Bruce Findlay）正在监督该公司在卡迪夫、格拉斯哥和刘易舍姆的中心进行大规模改造。他承认，这其中可能存在“巨大风险”，但他表示，中心需要不断发展，以适应新的趋势，从健康到竞争性社交，如迷你高尔夫球或飞镖。芬德利说：“有时你必须修剪树木才能让它生长。”

然而，翻修上世纪70年代和80年代的中心既复杂又昂贵，因为许多中心含有石棉，单元的大小不符合现代人的品味，而且有许多老化的基础设施需要更换——从漏水的屋顶到坏掉的电梯和自动扶梯。

一些涉及住房的项目已陷入停顿，因为开发商表示，建筑成本飙升以及房地产和零售市场低迷打击了经济逻辑。

LSH规划、再生和基础设施主管史蒂夫•诺里斯（Steve Norris）表示：“更多的住房可以支撑一个中心的生存能力，并带来客流量和支出，但这并不容易。”

一项在诺维奇（Norwich）濒临倒闭的安格利亚广场（Anglia Square）购物中心建造1000多套住房、以及零售和休闲空间的计划，在拆迁队准备入住之际，于今年2月意外取消。开发商韦斯顿住宅公司（Weston Homes）一直与该地块的所有者、资产管理公司哥伦比亚针线（Columbia Threadneedle）合作，该公司将其退出计划的原因归咎于成本上升、零售需求减弱以及前政府的政策。

诺维奇议会现在的目标是购买这块地，以推动经济适用房的建设，并在空置多年的安格利亚广场（Anglia Square）上建立一个更“折衷”的零售和休闲场所。

议会一直在支持许多旧中心的改造计划，但现在由于预算紧缩和关键的资金来源——廉价的财政部贷款——枯竭，议会也在踌躇不前。

沃金（Woking）等地方议会的灾难性经历也挫伤了人们的热情。沃金在进行了包括购物中心在内的大规模投资热潮后破产，而需要协调从房东、租客到贷款人等不同利益群体的复杂性也是如此。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的威尔•隆德（Will Lund）表示，尽管一些计划被认为是成功的，比如米德尔斯堡市地方政府收购了当地4个购物中心中的2个，并将它们从零售转向休闲和健康，但许多地方政府担心在零售资产上的支出会遭到反弹。

LSH的普里格莫尔表示：“我们不会看到很多地方议会进行收购，除非有非常强烈的重建目的，比如社区或公民空间。”

投机性投资者

然而，近年来购物中心价值的大幅下跌和租金的企稳，正在吸引其他投机投资者。

宜家的母公司最近买下了布莱顿的丘吉尔广场（Churchill Square），目的是把它改造成自己的一家家具店，就像它在伦敦西部的哈默史密斯（Hammersmith）所做的那样。

与此同时，迈克•阿什利（Mike Ashley）的弗雷泽集团（fraser Group）现在已经收购了至少6家购物中心，从邓迪的Overgate到埃克塞特的Princesshay，利用其众多品牌，如Sports Direct和奢侈街头服装连锁店Flannels，重振了这一领域。

隆德说，零售商已经开始承认，“实体店比他们在疫情期间想象的更重要”。

一些投资基金已经开始专注于重振经济衰退的金融中心，因为它们看到了有吸引力回报的可能性。其中包括Running Hare，该公司目前拥有伦康购物城（Runcorn Shopping City）和雷德希尔的钟楼（Belfry），以及投资集团M Core旗下的Evolve Estates和LCP。过去一年，这两家公司在英国购物中心的投资总额超过2亿英镑。它们加入了Landsec和NewRiver的行列，后者拥有许多中等级别的中心，其中包括少数几家将进行重大重建或拆除的中心。

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他们寄希望于吸引那些无法在顶级购物中心获得空间的零售商，并希望在家办公的转变以及人们亲自购物热情的提高能带来更多的游客。

私营企业（通常是本地企业）也抢购了规模较小的中心，认为随着零售市场的好转，他们可以以更高的价格出售。

普里格莫尔对此表示怀疑。他表示：“收益率似乎很有吸引力，但现实情况是，要改善这些中心，还有很多工作要做。”