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　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　11月15日，国家统计局发布了10月份70城住宅价格指数。数据显示，10月份一二三线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.3个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格指数环比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.2个百分点。

　　二手房方面，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨；二三线城市二手住宅价格指数环比分别下降0.4%、0.6%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。同时，新房和二手住房价格上涨城市数明显增加，其中新房价格环比上涨城市从上月的3个增加到7个，二手房价格环比上涨城市数从上月的0个增加到8个。总的来看，经历前期持续下跌之后，房价出现了跌幅趋缓的态势，部分城市甚至出现止跌迹象。

　　值得注意的是，一二三线城市房价指数跌幅均有收窄，特别是前期下跌幅度大，二手房价指数领跌70城的一线城市，此次跌幅收窄趋势更明显，二手房价指数甚至止跌回升。这主要得益于9月底以来，一线城市充分用好调控自主权，因城施策调整限购政策，以及10月份以来，国家及各地不间断地出台新的纾困政策、落实既有的政策，商品房市场交易活跃度一直比较高。

　　市场交易较为活跃，带动市场预期回升和房价趋稳。比如，根据广州合富大数据的统计，10月广州二手住宅市场平均议价空间（业主挂盘价愿意下调的幅度）降至8.1%，与9月相比缩减了0.6个百分点，反映行情转趋活跃之后，业主已不愿在价格上作出过多让步。新房方面，10月份是商品住房促销月，多家龙头房企联合发出《“百城千企商品房促销活动”承诺倡议书》，承诺不随意哄抬价格扰乱市场，不过度降价搞恶性竞争，对稳定价格也有积极作用。

　　从9月26日中央政治局会议部署“止跌回稳”新指示后至今，商品房市场活跃度一直保持在高位，深圳、成都等热点城市进入11月份的市场热度不输10月。其他城市尽管交易量在环比上有所下滑，但仍明显好于9月份。

　　这主要源于有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效的密集行动未停止，给市场传达了积极的信号，即在“止跌回稳”的新基调下，“市场不止跌、政策不停止”。比如，10月17日，住建部等四部委部署了“四个取消、四个降低、两个增加”的新政；11月8日，财政部宣布“10万亿元额度化解地方隐性债务（新增6万亿元债务限额、4万亿元专项债额度）”助力房地产行业风险缓释；11月13日，财政部等三部委联合发布房地产税收新政，在降低需求端交易税负和供给端开发税负同步发力，也是近年来力度最大的一次定向减税；11月15日，城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市扩大到近300个地级及以上城市。

　　近期，商品房市场纾困政策的逻辑和过去不一样，即不断落实存量政策和不断推出增量政策，让政策持续形成叠加效应、提高边际效应，极大提振了市场的预期。而且，在降低门槛、降低成本方面，税收、金融以及各地财政补贴的发力，切切实实地给住房消费减负。比如，5年期LPR今年下降了60个基点；存量房贷利率在去年10月份下调了70个基点的基础上，今年再次下调50个基点，很多居民住房按揭的月供成本相比今年年初有千元级别的降幅。

　　税收政策也如此。个人购房享受契税低税率（1%或1.5%）的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下，不管首套房还是二套房，均享受该优惠。比如，一线城市1000万元的非普通住房契税从30万下降至15万元。对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。这些政策不仅利好改善型需求，也能促进刚需群体入市，带动交易循环旺盛。交易活跃度增加，自然能产生类似股市换手率提升的效果，对稳定价格有较大帮助。

　　前期价格充分调整使得购房门槛降低，近期各项纾困政策产生的切切实实的降成本效应，也让合理需求更容易释放和满足。以深圳为例，近期刚需和改善型需求在新房和二手房都比较活跃，各价位段分布比较均匀。根据深圳最大房产中介乐有家统计，10月份深圳二手住房交易中，300万元以下、300万~500万元、500万~800万元、800万元以上销售占比分别为22.3%、32.0%、26.3%和19.4%，显示各个需求段的交易都比较活跃，这种良性循环是房价稳定的最大动力。

　　下一阶段，预计存量政策落地和增量政策储备出台的循环还会继续，对交易活跃度的保持、预期的提振还会形成支撑。同时，城中村改造货币化安置范围扩大，也有利于后续商品房库存去化。如果专项债、专项借款在推进收购存量土地、房屋和城中村改造货币化安置上也能形成项目落地，这将在中期内提升商品房需求的活跃度，从而夯实房价止跌回稳的基础。