市政府希望为奥克兰的基础设施建设提供更多资金，以应对人口压力，但一位开发商表示，他所在的行业正处于困境。在海滨，新的北布鲁克温亚德区和维拉德豪华公寓正在打桩。随着利率下降，房地产估值何去何从？古德曼的詹姆斯·斯宾塞对此有独到见解。所有这些都在今天的房地产内幕。

弗莱彻诉奥克兰议会案

弗莱彻大厦的一位负责人反对奥克兰议会将发展捐款费用提高289%，称这可能会推迟甚至扼杀一些新的住房计划。

弗莱彻的住宅和发展首席执行官史蒂夫•埃文斯（Steve Evans）表示，拟议的2025年发展贡献政策可能导致一些新的住房计划被推迟或取消，因为它们太昂贵了。

在政府希望在这里建造更多房屋的时候，市政费用可能会使建造房屋变得不经济。

埃文斯说，在西北部，这是289%的建议涨幅，Tāmaki为282%，总体而言，奥克兰的平均建议涨幅从21,000美元到50,000美元/套。

“在财政压力下，开发商是一个很好的目标，”埃文斯说，他领导着奥克兰和克赖斯特彻奇23个开发用地的部门。

该委员会表示，他们已经评估了投资需求，发现未来30年需要89亿美元。到2034年，奥克兰的人口预计将再增加20万，到2054年将再增加40.9万。

因为市政委员会需要为基础设施支付费用来应对这一问题，所以费用必须上涨。

但埃文斯指出，弗莱彻生活的前温斯顿三王采石场，那里的雨水、人行道、道路和保护区、一个操场和新的足球场都是由他所在的公司开发的。市容和公共区域一旦建成，将归属于领土当局。

埃文斯表示，他对新收费不会影响房价的说法表示异议，“但计划中的开发项目不会得到开发，这意味着新房子的减少会推高房价”。

“我们认为，分摊政策将对整个行业产生重大影响，而这种影响尚未得到合理考虑。特别是考虑到在特定领域的发展贡献被提议增加高达289%，”弗莱彻在提交的新政策中说。

但市政委员会表示，如果没有这笔资金，提供基础设施的负担和不良后果的风险将落在该市其余的纳税人和未来的居民身上。

Fletcher Living在提交的意见书中抱怨了该计划的30年性质，称其“认为开发商必须在2025年支付相同数量的DC，而从拟议的基础设施中获得有限或没有任何好处，这与另一家开发商在2054年从所有现有基础设施中受益是不公平的”。

城市发展研究所（Urban Development Institute）在提交的意见书中表示，它认识到基础设施短缺需要得到资助，受益者应该支付公平的份额。

但目前尚不清楚成本是如何计算出来的。

该协会表示：“根据他们的集体经验，我们的成员从根本上不同意经济分析的观点，即更高的gdp通常不会导致房价上涨，至少在短期内不会。”

一名议员表示：“罗斯基尔山被认为是一个区议会将大幅上升的地区，以至于几乎不可能承诺在那里购买土地。”

在Winton Land工地打桩

Winton Land的Northbrook Wynyard Quarter退休村和邻近的The Villard公寓正在进行打桩工作，该公寓位于博蒙特街的Orams Marine对面。

承包商正在规划的第一批街区的围栏上：12层的152个单元的乡村建筑和奥克兰海滨附近的豪华公寓。

但首先，工程转入地下。

Icon赢得了建造这些积木的合同。

Soiltek现在正在那里工作。该公司表示，其服务包括大直径钻孔打桩、创建割线桩墙服务井、土壤搅拌和土建工程。

上周一拍摄的照片显示，承包商在Pakenham St West/ Beaumont St/Daldy，一台白色履带式起重机就位，现场办公室已经建立。

“目前的主要焦点是堆积。周边的桩基正在被插入，为地下室的挖掘做准备。”

在温顿上个月的年会上，股东们听到了进展。

温顿计划在温亚德区建造克拉克湾。该公司在10月份表示，Northbrook Wynyard Quarter的资源许可已经敲定。

它宣布，主要工程合同谈判进展顺利，早期工程已经完成。

但并非所有事情都按照计划进行。

“由于整个行业的问题和同意过程，Northbrook将其结构工程师改为Robert Bird Group。地下室建设将于25财年上半年开始，实际完工仍将按计划于28财年完成。示范公寓和旗舰销售套房于2023年6月推出。浓厚的兴趣仍在继续。”

温顿正在继续为包括维拉德高档公寓在内的更广泛的场地争取许可。

由Beaumont St剖析的两个街区上的Cracker Bay元素是：

• 出售占用权协议给退休村公寓的时候堆积正在发生。这是从Mansons TCLM手中购买的永久业权地块的一部分，该地块正在开发新西兰航空公司全球总部后面的更大一部分地块。这些权利适用30%的递延管理费；
• 建设拥有50个床位的医院，为村民提供更高水平的医疗服务；
• 新村地下有220个停车场；
• 翻新滨水区11 Westhaven Dr，白色多层办公室，最初是21号码头的mantell On the Water。彼得·戈登（Peter Gordon）的国土餐厅和烹饪学校已经搬出了那栋楼；
• 翻新21号码头的干堆船坞，可容纳190艘船，位于15 Westhaven Dr， co继续使用的：继续使用这些处所的；
• 在Oram 's Marine旁边新建一个200座的活动/婚礼场地；
• 拆除现有21号码头的码头，届时e34艘船系泊。桥墩必须更新，并将被替换为更大的船只提供31个泊位；
• 将21号码头前码头盆地区域由退潮深度2.5m疏浚至3.5m。退休村的居民将首先获得这些泊位，其中大部分租给了北布鲁克温亚德区退休村的居民；
• 有限公司将Oram 's Marine旁边的旧双层层高的油漆棚改造成一个250个座位的滨水“船屋”餐饮/酒吧场所，直接面向水。
• 将11 westthaven Dr和旧油漆棚之间的光秃秃的平地开发成一个度假村式的户外娱乐区，供村民独家使用，有25米的游泳池、花园、休息区和藤架。
• 拆除了位于westhhaven Dr/Beaumont St街角Johnny Wray 's Coffee附近的大部分商店。这些都不符合抗震标准。该地区规划了新的酒窖（零售）和海上零售大楼；
• 延伸威斯特海文海滨步道从何时现在它在斯瓦什巴克结束，在温顿酒店周围结束，在新的船屋餐厅结束；
• 创建一条从博蒙特街到海滨的新公共车道/步行街，并在博蒙特街开发一条新的人行天桥与此相关。

上个月底，温顿说它有了新注册的办公室：第二层，11 westthaven Dr, Wynyard Quarter。

这些新总部位于著名厨师彼得·戈登（Peter Gordon）曾在同一栋大楼的一层开过他广受欢迎的餐厅和烹饪学校Homeland。他现在已经离开了。

国土安全局在给客户的一封电子邮件中说：“我们没想到我们的房东会把这块地卖给一个不把国土安全局放在眼里的房地产开发商。它正在翻修我们的大楼，在我们周围开始大规模的建筑工程，而且不会续签我们的租约。”

温顿置地已暂停派息，理由是在公司执行增长计划的同时，在市场疲软的情况下需要保持财务纪律。

在哪儿从E到现在的re估值?

许多在纽交所上市的房地产和退休村投资企业已经或即将发布半年业绩，它们的估值是变化的焦点。

上周，工业和仓储专业公司嘉民地产信托（Goodman Property Trust）和零售专业公司Investore Property出局。

明天，Argosy Property将讲述过去六个月的业绩，随后是Oceania Healthcare（周五）、Kiwi Property（11月25日）和Ryman Healthcare（11月28日）。

在2024年9月30日的半年里，嘉民的收入从1.01亿美元增长了11%，达到1.114亿美元。该公司目前只在奥克兰投资，拥有46亿美元的物流投资组合。

2015年上半年税后净利润为4550万美元，扭转了此前相应亏损1.632亿美元的局面。估值不像以前那样受到重创。这一变化主要是由于该投资组合的价值在2009年上半年减记了2.265亿美元，而在2015年上半年又增加了360万美元。

“投资组合的弹性和中期财务业绩的强劲表现使我们有信心重申我们的全年现金收益指引，即每单位7.5美分。该公司首席执行官詹姆斯•斯宾塞（James Spence）表示：“我们也重申了今年每股6.5美分的股息。”

受《财产》杂志编辑之邀24年，撰写书籍，广泛报道国内外财产。